वर्ग २ जमीन वर्ग १ कशी करावी: महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल व वन विभागाने दिनांक ०४ मार्च २०२५ रोजी प्रसिद्ध केलेल्या “महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-२ आणि भाडेपट्ट्याने / कब्जेहक्काने धारण केलेल्या जमिनी भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये रुपांतरीत करणे) नियम, २०२५” संदर्भात २० ऑगस्ट २०२५ रोजी महत्त्वपूर्ण मार्गदर्शक सूचना जारी करण्यात आल्या आहेत. या नियमामुळे हजारो नागरिक, सहकारी गृहनिर्माण संस्था, उद्योग, व्यापारी व शेतकरी यांना मोठा दिलासा मिळाला आहे.
विशेषतः ज्या नागरिकांकडे भोगवटादार वर्ग-२ जमीन, शासकीय भाडेपट्टा जमीन, कब्जेहक्काने मिळालेली जमीन, किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावावरील शासकीय भूखंड आहेत, त्यांच्यासाठी हा नियम अत्यंत महत्त्वाचा आहे.
या लेखामध्ये आपण खालील सर्व मुद्द्यांवर सविस्तर माहिती जाणून घेणार आहोत:
- भोगवटादार वर्ग-१ आणि वर्ग-२ म्हणजे काय?
- नवीन नियम २०२५ का आणले?
- कोणाला लाभ मिळणार?
- कोणत्या जमिनी वर्ग-१ मध्ये रुपांतरीत होणार?
- कोणत्या जमिनींना नियम लागू नाही?
- अधिमूल्य म्हणजे काय?
- जुने प्रलंबित अर्जांचे काय?
- सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी विशेष नियम
- PMAY आणि FSI संबंधी अटी
- जिल्हाधिकाऱ्यांचे अधिकार
- अर्ज प्रक्रिया
- महत्त्वाच्या शासन सूचना
- नागरिकांनी कोणती काळजी घ्यावी?
भोगवटादार वर्ग-१ आणि वर्ग-२ म्हणजे काय?
भोगवटादार वर्ग-१ जमीन
वर्ग-१ म्हणजे जमीनधारकाला त्या जमिनीवर जवळपास पूर्ण मालकी हक्क असतो. अशा जमिनीची:
- खरेदी-विक्री करता येते
- वारसा हस्तांतरण करता येते
- बँक कर्ज घेता येते
- विकासकामे करता येतात
- परवानगीशिवाय व्यवहार शक्य असतात
भोगवटादार वर्ग-२ जमीन
भोगवटादार वर्ग-२ जमिनीवर सरकारची नियंत्रणात्मक अट असते. अशा जमिनी:
- विकण्यासाठी शासनाची परवानगी लागते
- हस्तांतरणावर निर्बंध असतात
- बँक कर्ज प्रक्रियेत अडचणी येतात
- विकासासाठी अनेक मंजुरी घ्याव्या लागतात
म्हणूनच नागरिक अनेक वर्षांपासून वर्ग-२ जमीन वर्ग-१ मध्ये करण्याची मागणी करत होते.
यापूर्वी शासनाने २०१९, २०२३ आणि २०२४ मध्येही अशा योजना आणल्या होत्या.
जुने नियम
- ०८ मार्च २०१९
- २७ मार्च २०२३
- १६ मार्च २०२४
या योजनांद्वारे सवलतीच्या दरात अधिमूल्य भरून वर्ग-२ जमीन वर्ग-१ मध्ये करण्याची संधी देण्यात आली होती.
परंतु:
- अनेक अर्ज प्रलंबित राहिले
- काहींनी अधिमूल्य भरले नाही
- काहींनी अंशतः रक्कम भरली
- मुदत संपली
- लोकप्रतिनिधींनी मुदतवाढ मागितली
यामुळे शासनाने सर्व जुन्या अधिसूचना रद्द करून नवीन व्यापक नियम २०२५ लागू केले.
देवस्थान इनाम जमिनींबाबत मोठी अपडेट! महाराष्ट्र शासन आणणार नवीन कायदा?
खालील प्रकारच्या शासकीय जमिनी या नियमांतर्गत वर्ग-१ मध्ये रुपांतरीत करता येतील:
१) कृषिक जमीन
शेतीसाठी दिलेली शासकीय जमीन.
२) अकृषिक जमीन
NA जमीन.
३) निवासी जमीन
घरबांधणीसाठी दिलेले भूखंड.
४) वाणिज्यिक जमीन
दुकान, कॉम्प्लेक्स, व्यवसायासाठी दिलेली जमीन.
५) औद्योगिक जमीन
कारखाना, उद्योग प्रकल्पांसाठी दिलेली जमीन.
६) भाडेपट्टा जमीन
Lease वर दिलेली शासकीय जमीन.
७) कब्जेहक्क जमीन
Occupancy rights अंतर्गत दिलेली जमीन.
८) सहकारी गृहनिर्माण संस्था जमीन
सरकारकडून सोसायटीला दिलेले भूखंड.
Jamin Mojani GR: जमीन मोजणी फी फक्त ₹200 – नवीन GR 2026
वर्ग २ जमीन वर्ग १ कशी करावी शासनाच्या महत्त्वाच्या मार्गदर्शक सूचना
१) सर्व नियमांचे काटेकोर पालन आवश्यक
क्षेत्रीय अधिकारी, तहसीलदार, उपविभागीय अधिकारी, जिल्हाधिकारी यांनी नियमांचे काटेकोर पालन करणे बंधनकारक आहे.
जुने प्रलंबित अर्जांचे काय होणार?
हा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा आहे.
शासनाने स्पष्ट केले आहे की खालील सर्व प्रकरणांना नवीन नियम २०२५ लागू होतील.
कोणते अर्ज पात्र?
अ) मुदतीत किंवा मुदतीनंतर दाखल झालेले अर्ज
जर अर्ज जुना असेल पण प्रलंबित असेल, तरीही लाभ मिळू शकतो.
आ) अधिमूल्य न भरल्यामुळे प्रलंबित अर्ज
जर शासनाने अधिमूल्य सांगितले होते पण रक्कम भरली नव्हती, तरी नवीन नियम लागू होतील.
इ) अंशतः रक्कम भरलेले अर्ज
ज्यांनी काही रक्कम भरली पण अंतिम आदेश आले नाहीत, त्यांनाही लाभ मिळेल.
अतिक्रमण नियमितीकरण GR 2026: 2011 पूर्वीची घरे कायदेशीर होणार! संपूर्ण माहिती
नागरिकांना फायदा काय?
- जुना अर्ज रद्द होणार नाही
- नवीन नियमांनुसार पुनर्विचार
- नवीन अधिमूल्य नोटीस मिळेल
- आक्षेप मांडण्याची संधी मिळेल
कोणत्या जमिनींना नियम लागू होणार नाही? वर्ग २ जमीन वर्ग १ कशी करावी
अत्यावश्यक सेवांसाठी दिलेल्या जमिनी
खालील प्रकारच्या जमिनी वर्ग-१ मध्ये करता येणार नाहीत:
- सार्वजनिक सुविधा
- रुग्णालय
- शाळा
- सरकारी संस्था
- महामंडळे
- अत्यावश्यक सेवा
कारण त्या जमिनी सतत त्याच सार्वजनिक वापरासाठी राखीव ठेवायच्या आहेत.
मिश्र वापराच्या जमिनीबाबत मोठा नियम
जर जमीन:
- निवासी + वाणिज्यिक
- निवासी + औद्योगिक
अशा मिश्र वापरासाठी असेल, तर अधिमूल्य प्रत्येक वापराच्या क्षेत्रफळानुसार वेगळे आकारले जाईल.
उदा.
- ६०% निवासी
- ४०% व्यावसायिक
तर दोन्ही वापरासाठी वेगळा दर लागू होईल.
भाडेपट्टा कराराचा उर्वरित कालावधी महत्त्वाचा नाही
जर Lease Agreement अजून शिल्लक असेल, तरी जमीन वर्ग-१ मध्ये रुपांतरीत करताना तो उर्वरित कालावधी विचारात घेतला जाणार नाही.
हा नागरिकांसाठी मोठा दिलासा आहे.
Jamin Vatani GR: शेतजमिन वाटणीपत्र नोंदणी शुल्क माफ! शेतकऱ्यांसाठी मोठा निर्णय 2026
कोणत्या जमिनींना नियम लागू नाहीत?
Ceiling Act अंतर्गत जमीन
महाराष्ट्र शेतजमीन (जमीन धारणेची कमाल मर्यादा) अधिनियम १९६१ अंतर्गत दिलेल्या जमिनींना हे नियम लागू नाहीत.
वापर बदललेल्या जमिनीबाबत महत्त्वाची माहिती
जर शासनाने कायदेशीररित्या वापर बदल मंजूर केला असेल, तर:
- नवीन वापर विचारात घेतला जाईल
- त्यानुसार अधिमूल्य आकारले जाईल
उदा.
- निवासी जमीन → व्यावसायिक
- औद्योगिक → निवासी
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी मोठा दिलासा
जर:
- जमीन व्यक्ती/ट्रस्ट/संस्थेला दिली होती
- नंतर सोसायटीला हस्तांतरण झाले
- सक्षम प्राधिकाऱ्याने मंजुरी दिली
तर अशी जमीन सोसायटीला दिली आहे असे मानले जाईल.
म्हणून अशा सोसायट्यांनाही नवीन नियमांचा लाभ मिळणार.
ग्रामीण रस्त्यांना मिळणार नवे क्रमांक GR| Maharashtra Pandan Raste GR Update
स्वयंपुनर्विकास (Self Redevelopment) करणाऱ्या सोसायट्यांसाठी विशेष नियम
PMAY साठी २५% FSI द्यावा लागणार
जर वाढीव FSI मिळाला तर:
- त्यातील २५% क्षेत्र PMAY लाभार्थ्यांसाठी राखीव ठेवावे लागेल
अतिरिक्त FSI नसल्यास
जर वाढीव FSI उपलब्ध नसेल तर:
- ५% अधिमूल्य सवलत मिळणार नाही
PMAY अट न पाळल्यास मोठा दंड
जर सोसायटीने PMAY साठी २५% क्षेत्र दिले नाही तर:
- भरलेले अधिमूल्य शासन जमा करेल
- जमीन पुन्हा वर्ग-२ मानली जाईल
स्वयंपुनर्विकासासाठी २ वर्षांची अट
योजनेचा लाभ घेतल्यानंतर:
- २ वर्षांत redevelopment सुरू करणे आवश्यक
जर सुरू झाले नाही तर:
- पुढील २ वर्षांची मुदतवाढ मिळू शकते
तरीही काम सुरू झाले नाही तर:
- भरलेली रक्कम शासन जमा करेल
- जमीन पुन्हा वर्ग-२ होईल
१ कोटीपेक्षा जास्त अधिमूल्य असल्यास काय?
जर अधिमूल्य:
१ कोटी रुपयांपेक्षा जास्त असेल
तर जिल्हाधिकारी स्वतः आदेश देऊ शकत नाहीत.
अशा प्रकरणांना:
- राज्य शासनाची पूर्व मंजुरी आवश्यक
- जिल्हाधिकाऱ्यांनी ३ महिन्यांत प्रस्ताव पाठवावा
५ वर्षांपूर्वी रुपांतरण मिळणार नाही
जर जमीन मूळ उद्देशासाठी वापरात आली असेल तर:
- किमान ५ वर्षांचा कालावधी पूर्ण झाल्याशिवाय
- वर्ग-१ मध्ये रुपांतरण होणार नाही
अर्जावर निर्णय किती दिवसात?
जिल्हाधिकाऱ्यांनी:
- परिपूर्ण अर्जावर
- ३ महिन्यांत निर्णय घ्यावा
अधिमूल्य किती वेळेत भरावे लागेल?
नोटीस मिळाल्यानंतर:
- ३ महिन्यांत अधिमूल्य भरावे लागेल
वनजमिनीबाबत अत्यंत महत्त्वाची सूचना
शासनाने स्पष्ट केले आहे की:
खालील जमिनींना नियम लागू नाहीत
- अधिसूचित वन जमीन
- Forest Record मध्ये नोंद असलेली जमीन
- Forest विभागाच्या Form No.1 मधील जमीन
कारण:
- खरेदी-विक्री वाद
- अतिक्रमण
- न्यायालयीन प्रकरणे
यामुळे अशा जमिनींना वर्ग-१ रुपांतरणाचा लाभ मिळणार नाही.
नागरिकांनी कोणती काळजी घ्यावी?
अर्ज करण्यापूर्वी तपासा
- जमीन कोणत्या वर्गाची आहे?
- Forest Record आहे का?
- Lease अटी काय आहेत?
- वापर बदल मंजूर आहे का?
- प्रलंबित वाद आहेत का?
आवश्यक कागदपत्रे
सामान्यतः खालील कागदपत्रे लागू शकतात:
- ७/१२ उतारा
- मालमत्ता पत्रक
- Lease deed
- शासन आदेश
- वापर बदल मंजुरी
- सोसायटी नोंदणी कागदपत्रे
- अधिमूल्य भरल्याचे पुरावे
या नियमामुळे नागरिकांना काय फायदा?
मोठे फायदे
- १) मालकी हक्क मजबूत होणार
- २) खरेदी-विक्री सुलभ होणार
- ३) बँक कर्ज सहज मिळेल
- ४) redevelopment सुलभ होईल
- ५) जुने प्रलंबित अर्ज मार्गी लागतील
- ६) सोसायट्यांना मोठा दिलासा
- ७) जमीन व्यवहारांतील अडचणी कमी होतील
महत्त्वाचे निष्कर्ष
महाराष्ट्र शासनाचे भोगवटादार वर्ग-२ ते वर्ग-१ रुपांतरण नियम २०२५ हे राज्यातील लाखो जमीनधारकांसाठी अत्यंत महत्त्वाचे ठरणार आहेत. विशेषतः:
- जुने प्रलंबित अर्ज
- सोसायटी भूखंड
- Lease जमीन
- निवासी व व्यावसायिक भूखंड
यांना मोठा फायदा होणार आहे.
मात्र:
- वनजमिनी
- सार्वजनिक सेवा जमीन
- Ceiling Act जमीन
यांना या नियमांचा लाभ मिळणार नाही.
त्यामुळे नागरिकांनी अर्ज करण्यापूर्वी संपूर्ण कायदेशीर पडताळणी करणे अत्यंत आवश्यक आहे.
शासन GR PDF लिंक
महाराष्ट्र शासन GR PDF – https://gr.maharashtra.gov.in/Site/Upload/Government%20Resolutions/Marathi/202508201149079919.pdf?utm_source=chatgpt.com
- Maiya Samman Yojana Swaghoshana Patra Download | मुख्यमंत्री मैया सम्मान योजना स्वघोषणा पत्र डाउनलोड
- POCRA 2.0: नानाजी देशमुख कृषी संजीवनी प्रकल्प टप्पा-2 संपूर्ण माहिती
- Ladki Bahin Yojana Online Apply Link । Nari Shakti Doot App Download
- सोयाबीन कापूस अनुदान हे. ५००० रु. खात्यामध्ये जमा, मिळाले नसेल तर लवकर हे काम करा | Soyabean Kapus Anudan Yojana Maharashtra
- Online Application मुख्यमंत्री सौर कृषी पंप योजना महाराष्ट्र 2026 माहिती